Не по возможностям цена

Предприниматели Ульяновской области просят губернатора региона не допустить резкого увеличения налоговых платежей юрлиц и индивидуальных предпринимателей вследствие значительного роста кадастровой стоимости недвижимости, а прокурора области — проверить законность кадастровой оценки. По их данным, согласно отчету Центра государственной кадастровой оценки (ОГБУ ЦГКО), стоимость объектов недвижимости выросла в 2,5–4 раза, «а в некоторых случаях — в 100 раз», что скажется на налогах, которые вырастут в 3–8 раз и приведут к росту цен, а для некоторых компаний и ИП — к прекращению деятельности. В ЦГКО считают оценку правильной и отмечают, что кадастровая цена не менялась уже 11 лет. В реготделении «Опоры России» считают, что по целому ряду позиций кадастровая цена явно завышена и не соответствует рынку, и рекомендуют облправительству найти компромиссное решение, снизив ставки налогов на недвижимость, которые приняты в регионе по максимальной планке.

Как стало известно «Ъ», группа предпринимателей Ульяновской области направили обращение к губернатору региона Алексею Русских и областному прокурору Андрею Теребунову , в котором просят губернатора не допустить резкого увеличения налоговых платежей юрлиц и индивидуальных предпринимателей вследствие значительного роста кадастровой стоимости недвижимости, а прокурора области — проверить законность кадастровой ­оценки.

Как отмечается в документе, в марте 2022 года распоряжением № 700-од регионального министерства строительства и архитектуры (сейчас — министерство имущественных отношений и архитектуры) было принято решение о проведении в 2023 г. переоценки объектов недвижимости в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест. Оценка была произведена специалистами ОГБУ ЦГКО, в сентябре проект отчета об итогах кадастровой оценки был выложен на сайте ЦГКО. На минувшей неделе завершился срок обсуждений и прием замечаний. Как отмечают предприниматели, « 99,9% замечаний — отрицательные », однако « практически все замечания остаются без удовлетворения ». Далее, если проект будет принят региональным минимущества, с 1 января 2024 года новые уровни кадастровой стоимости вступят в силу.

Ульяновские предприниматели отмечают, что, по данным проекта отчета, « стоимость коммерческих объектов недвижимости выросла минимум в 2,5–4 раза, есть объекты, стоимость которых возросла в 100 раз », « стоимость жилых помещений выросла в среднем в 3–4 раза ».

Предприниматели предполагают, что « оценка проводилась без применения рыночных механизмов оценки (без учета местоположения, технического состояния, востребованности, ликвидности объектов), с использованием самого дорогого — затратного метода оценки ». Они утверждают, что это приведет к значительному росту налогов, тем более что в Ульяновской области для юрлиц и ИП принята максимальная ставка налога (2% от кадастровой стоимости), так же — и для физлиц (3%).

По подсчетам бизнеса, « существенное увеличение налога (в среднем в 3–8 раз) произойдет для торгово–офисных центров, объектов общественного питания, бытового обслуживания, что неминуемо повлечет увеличение арендной платы и, как следствие, резкое увеличение стоимости товаров и услуг для граждан ». При этом предприниматели не исключают, что часть малого бизнеса может прекратить свою деятельность из-за нерентабельности, связанной с ростом налога. При этом они также отмечают, что, хотя для физлиц нельзя сразу увеличить ставку налога (можно не более 10% в год), все равно через 5–6 лет налог на квартиру будет « сопоставим со средней заработной платой по региону ».

Проверить достоверность этой информации не удалось — на сайте ЦГКО проект отчета и все данные по замечаниям отсутствуют. Впрочем, данные предпринимателей подтверждает и председатель реготделения «Опоры России» (он же — директор Регионального центра поддержки и сопровождения предпринимательства) Руслан Гайнетдинов . « Невозможно сбалансированно подойти ко всему объему различных по характеристикам объектов, и, конечно, перегибы наблюдаются, есть объекты, кадастровая стоимость которых увеличилась в десятки раз. Да, конечно, оценки долгое время не было, но ведь и рынок за этот период долгое время падал, особенно последние пять лет »,— сказал в беседе с «Ъ» господин Гайнетдинов, отметив, что «Опора России» будет рекомендовать региональному правительству обсудить документ с экспертным сообществом и представителями бизнеса.

Он также считает, что сейчас остается два пути исправления ситуации — или добиваться изменений через суд, что сложно, или коэффициентами и уровнем налоговой ставки « как-то снизить резко возросшую нагрузку ». « Я считаю, что подход должен быть аккуратным, и резких перепадов с нерыночным подходом ни в коем случае быть не должно. Удорожание может быть, но не в десятки раз и не в разы »,— подчеркнул председатель реготделения «Опоры России», заметив, что « сейчас по этому поводу идут консультации с правительством региона ».

Директор ЦГКО Сергей Коптелин пояснил «Ъ», что проект отчета удален с сайта, поскольку после окончания приема замечаний это уже не проект, а отчет, он еще не утвержден минимущества, но через месяц после утверждения вступит в силу и начнет действовать с 1 января 2024 года. Значительное увеличение кадастровой стоимости недвижимости он объяснил тем, что « уже 11 лет не проводилась в регионе кадастровая оценка ».

Министр имущественных отношений и архитектуры Михаил Додин пояснил «Ъ», что в курсе ситуации, и « минэкономики региона сов­местно с Гайнетдиновым проводят переговоры с бизнесом, чтобы понять уровень допустимой налоговой базы с точки зрения поэтапного ввода кадастровой стоимости ». Министр отметил, что « за 10 лет все объекты недвижимости подорожали в разы », и « чтобы бизнес особо не страдал, правительство будет думать, каким образом кадастровую оценку поэтапно вводить ». « Кадастровая стоимость меняться будет, но не сразу, а по частям, в зависимости от коэффициентов, которые установит правительство региона »,— добавил министр.

Депутаты регионального заксобрания также озабочены ситуацией, отмечает председатель бюджетного комитета областного парламента Мария Шпак . « В том, что заявили предприниматели, зерно правды есть, есть существенные перекосы, и какие-то объекты стоит пересмотреть. Но у нас пока нет понимания, по какому принципу производилась оценка, для начала мы должны понять масштаб бедствия, поэтому на следующей неделе, во вторник, мы пригласим на заседание комитета министра Додина и заслушаем его по их стратегии »,— сказала госпожа Шпак, отметив, что мнение депутатского корпуса — « кадастровая оценка должна быть справедливой и не должна повлиять на деятельность бизнеса ». Госпожа Шпак также не исключает, что, может быть, придется и пересматривать налоговые ставки.

Источник: Коммерсантъ (Самара) , автор — Сергей Титов